Infos pratiques

TAXES PERMIS DE CONSTRUIRE : LA TAXE D'AMENAGEMENT

La loi de finance de Décembre 2010 a modifié le régime des taxes d'urbanisme, en prévoyant le remplacement de la taxe locale d'équipement (TLE) par la taxe d'aménagement, à compter du 1er mars 2012. A compter de cette date, les permis de construire (hors ZAC et PUP) sont soumis à la taxe d'aménagement avec deux composantes, une part communale et une part départementale. La taxe permis de construire se calcule de la façon suivante :

Une surface taxable (assiette de la taxe)
Une valeur au m² de surface taxable
Un taux voté par les collectivités
(commune et département)

► LA SURFACE TAXABLE comprend :

La somme des surfaces de plancher (closes et couvertes, y compris annexe et stationnement) dont la hauteur de plafond est supérieure à 1m80, déduction faite de l'épaisseur des murs extérieurs, des vides et des trémies. LA VALEUR AU M2 est de 705€/m² (hors Ile-de-France), à compter du 01/01/2015.
Elle est actualisée chaque année par le gouvernement.
Cette valeur fait l'objet d'un abattement de 50% pour :

· Les 100 premiers mètres carrés pour les résidences principales

· Les logements bénéficiant d'un prêt locatif aidé par l'Etat, hors PLAI

· Les bâtiments industriels, artisanaux ou faisant l'objet d'une exploitation commerciale

· Les parcs de stationnement couverts faisant l'objet d'une exploitation commerciale

► LE TAUX est fixé par l'assemblée délibérante de chaque collectivité (commune, communauté de communes, département) au plus tard le 30 novembre, pour application au 1er janvier de l'année suivante. Un abattement peut être voté pour favoriser l'acquisition avec PTZ+. La taxe d'aménagement est mise en recouvrement par l'Etat à hauteur de :

· 50%, 12 mois après délivrance du permis de construire{C}{C}{C}{C}{C}{C}{C}{C} (100% si taxe inférieure à 1500 €)

· 50%, 24 mois après délivrance du permis de construire

LA PARTICIPATION D'ASSAINISSEMENT COLLECTIF (PAC)

L'article 30 de la loi de finance rectificative pour 2012 supprime à compter du 1^er Juillet 2012 la participation pour raccordement à l'égout, dont le montant était jusqu'à présent précisé au permis de construire. A compter du 1^er Juillet 2012, l'acquéreur de la parcelle est soumis à la PAC, dont le montant est voté par la collectivité en charge de l'assainissement. Cette participation n'est plus liée au permis de construire.

Le versement de la PAC interviendra après réalisation du raccordement de la construction au réseau d'assainissement, constaté et contrôlé par la collectivité ou son délégataire.

FRAIS D'ACQUISITION :

A la signature de l'acte authentique d'acquisition de votre terrain chez le notaire, un montant de frais vous est demandé par ce dernier, comprenant : Les droits d'enregistrement : Les droits d'enregistrement s'élèvent à 5,81 % ou à 0.715 % du prix de vente du terrain à bâtir, selon le régime de TVA auquel est soumis la vente (voir tableau ci-dessous)



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Les frais de notaire :

Ils se calculent proportionnellement au prix de vente, de façon dégressive (3 à 4% en moyenne). Le jour de la signature de l'acte, le notaire demande une provision sur la base d'un calcul prévisionnel. Le montant définitif fait l'objet d'une facture après enregistrement de l'acte au Service des Hypothèques, avec régularisation en sus ou en moins de la provision.

Les frais annexes : Dans certains cas, la signature de l'acte chez le notaire peut générer les frais suivants :

- Règlement du plan de vente et de l'état descriptif du terrain, établi par un géomètre expert.
- Règlement de l'intervention d'un architecte coordinateur, imposée par le Cahier des Charges de l'opération (ZAC ou lotissement).
- Versement d'une provision au compte de l'Association Syndicale ou de l'Aménageur (compte bloqué chez le notaire), pour dotation d'un fond de réserve destiné à couvrir les frais de réparation des dégradations de voirie, jusqu'à la rétrocession des espaces communs à la Commune.

RACCORDEMENT AUX RESEAUX :

Dans le cadre d'une opération (ZAC ou lotissement), la voirie et les réseaux sont réalisés par l'aménageur jusqu'en limite de parcelle privative. L'acquéreur doit se préoccuper du raccordement de sa construction aux réseaux en attente, par les démarches suivantes :

►Valider l'accès à la parcelle, souvent imposé par le règlement.

►Valider avec son constructeur ou ses entreprises, les points de raccordement (position des regards et altimétrie des réseaux en attente).

►Prévoir le coût du raccord entre les regards en attente et la construction.

►Souscrire les contrats d'abonnement avec les gestionnaires de réseaux :

- Eau potable
- Electricité
- Gaz (éventuellement)
- Télécom.

AMENAGER VOTRE TERRAIN :

Réalisation des clôtures :

- S'assurer de la présence préalable des bornes et les maintenir en place pour éviter tout litige ultérieur avec un voisin.
- Ne pas détériorer les trottoirs et protéger les plantations réalisées en partie commune.
- Terminer les enduits aussitôt la réalisation des murs pour assurer un cadre de vie agréable au quartier et favoriser la rétrocession des parties communes dans le domaine communal (beaucoup de collectivités attendent la finition complète des travaux pour prendre en charge l'opération).

 Un jardin, pour profiter de la nature en toute quiétude :

- Intégrer la topographie dans la conception de la construction et penser à l'écoulement des eaux de ruissellement.
- Les plantes ont besoin d'eau : récupérer les eaux de toiture dans une citerne procure une réserve naturelle d'eau, à bon compte !
- Arroser après le coucher du soleil pour limiter l'évaporation.
- Mettre en place un programmateur permet de gérer l'horaire et la quantité d'eau apportée.
- Planter intelligent : le choix des espèces doit s'adapter au lieu : certaines plantes aiment le soleil, d'autres les sols humides ou l'ombre (demander conseil à un spécialiste avant l'achat, sous peine de désillusion).
- Favoriser les mélanges de végétaux, notamment dans la composition des haies en limite séparative, permet de constituer des lieux d'accueil pour la faune, entretient la biodiversité, et limite la propagation de maladies (feux bactériens). En plus, le mélange de feuillage s'anime au gré des saisons.
- Utiliser un composteur, permet le recyclage des débris végétaux et procure un terreau économique de qualité.
- Penser à ses voisins : certains arbres deviennent en quelques années des géants, déclencheurs de litiges. Les tondeuses et autres tronçonneuses ne s'utilisent pas à toutes les heures.

· Une piscine, plaisir et obligations :
- Implanter une piscine dans son jardin, nécessite de vérifier au préalable le règlement d'urbanisme du lotissement ou du Plan Local d'Urbanisme, pour respecter les distances réglementaires par rapport aux limites séparatives du terrain.
- Vérifier la position et l'altimétrie du regard de raccordement pour assurer une vidange dans de bonnes conditions.

FINANCER VOTRE PROJET :

 LA NEGOCIATION PREALABLE :

- Faire jouer la concurrence : les conditions de crédit peuvent sensiblement varier d'un organisme bancaire à l'autre. Pour diverses raisons (tenir des objectifs par exemple), certains établissements, baissent leurs taux. Il faut saisir l'opportunité. Votre propre banque ne sera pas toujours le moins-disant… tant qu'on ne lui aura pas soumis les propositions des concurrents.
- La règle (non contractuelle) dite du tiers des revenus : La plupart des banques retiennent le principe que la mensualité remboursée du prêt immobilier ne doit pas excéder 33% du revenu mensuel net, après déductions des crédits en cours (voiture, prêts à la consommation…)
- Méfiez-vous des taux annoncés ! La meilleure analyse des différentes propositions consiste à comparer les mensualités indiquées, à durée égale du prêt. Ne pas négliger les frais de dossier.
- les prêts sont toujours assortis d'une assurance décès-invalidité qui augmente la mensualité. L'assurance proposée par la banque n'est pas obligatoire. Vous pouvez, si vous obtenez de meilleures propositions, vous assurer auprès de l'assurance de votre choix.
- Taux fixe ou taux variable ? En période de taux d'intérêt bas, on peut préférer le taux fixe. Il permet de connaître sa mensualité dès le départ pour la durée du prêt.
Le taux variable permet, bien utilisé, d'alléger la mensualité de départ. Il peut aussi être utilisé si l'on attend une rentrée d'argent (reprise d'activité ou promotion) car il est remboursable sans pénalités.
Si on choisit le taux variable, il est prudent d'obtenir le plafonnement du taux ou de la mensualité (par allongement du crédit).

APRES L'ACCORD DE PRET :

Une fois votre dossier étudié, s'il est accepté, l'organisme bancaire va émettre une offre de prêt qui mettra en jeu plusieurs délais :
- La réception de l'offre déclenche un double délai : a. L'emprunteur dispose d'un délai d'un mois pour accepter l'offre de prêt, au-delà duquel la banque n'est plus engagée (à surveiller en période d'augmentation des taux). b. A l'intérieur de ce délai, l'emprunteur dispose d'un délai de réflexion incompressible de 10 jours au cours duquel il ne peut accepter l'offre de prêt. En conséquence une offre de prêt ne peut être retournée à l'organisme émetteur que 11 jours après réception. Toute offre retournée avant ce délai sera nulle et il faudra alors rééditer l'offre et recommencer les délais.
- L'acceptation de l'offre : une fois l'offre acceptée, la banque doit maintenir les conditions de l'offre pendant 4 mois. Au-delà, elle n'est plus engagée et peut refuser le déblocage des fonds.
- L'appel de fond est fait par le notaire désigné dans le dossier de prêt. Les intérêts commencent à courir au déblocage de fond, en proportion des sommes débloquées (il est possible de négocier avec le banquier un différé d'amortissement : dans ce cas, les intérêts intercalaires s'ajoutent au capital emprunté).

DEFISCALISATION ET LOI PINEL :

 LA LOI PINEL

 La Loi Pinel est une réduction d'impôt mise en place par Sylvia Pinel pour relancer la construction de logements neufs. Le dispositif Pinel permet d'acheter un bien immobilier locatif entre le 1er septembre 2014 et le 31 décembre 2016 et de baisser son impôt sur le revenu.

Les conditions pour bénéficier de la loi Pinel sont à peu près identique à la loi Duflot (voir plafonds m²), plafonds de loyer, plafonds de ressources du locataire. La défiscalisation Pinel est idéale pour réduire son impôt sur le revenu, tout en se créant un patrimoine immobilier. Le dispositif Pinel remplace la réduction d'impôt dite Duflot qui peut encore s'appliquer aux logements acquis jusqu'au 31 août 2014.

 Qui peut Bénéficier de la loi Pinel ?

Vous devez être fiscalement domicilié en France pour pouvoir avoir droit à la loi Pinel.

Conditions liées à l'investissement immobilier Pinel

Quels sont les logements concernés

 La réduction d'impôt dite Pinel concerne les logements suivants :

· Logement acquis neuf,

· Logement en l'état futur d'achèvement,

· Logement que vous faites construire,

· Logement ancien faisant l'objet de travaux pour être transformé en logement neuf,

· Logement ne satisfaisant pas aux caractéristiques de décence et faisant l'objet de travaux de réhabilitation,

· Local affecté à un usage autre que l'habitation et faisant l'objet de travaux de transformation en logement.

 Délais d'achèvement du logement

 Les logements doivent être achevés dans les délais suivants, selon le type d'acquisition :

Type d'acquisition	Délai d'achèvement du logement
Logement en l'état de futur achèvement	30 mois à partir de l'ouverture du chantier
Logement à construire	30 mois à partir de la date d'obtention du permis de construire
Logement faisant l'objet de travaux	31 décembre de la 2ème année après l'acquisition du logement ou du local

 

Logements exclus

 La réduction d'impôt ne s'applique pas aux logements dont le droit de propriété est démembré (nu-propriété, usufruit).

 Durée de l'investissement Pinel

La loi Pinel concerne les biens acquis entre le 1er septembre 2014 et le 31 décembre 2016.S'il s'agit d'un logement à construire, la demande de permis de construire doit être déposée entre le 1er janvier 2013 et le 31 décembre 2016. À savoir : Le dispositif Pinel remplace la réduction d'impôt dite Duflot qui prendra définitivement fin le 31 août 2014.

Zones loi Pinel et Villes éligibles au dispositif Pinel

La réduction d'impôt s'applique aux logements situés en France : dans des zones Pinel caractérisées par un déséquilibre important entre l'offre et la demande de logements locatifs, et entraînant des difficultés d'accès au logement dans la commune concernée. Les zones concernées correspondent aux zones A, A bis, et B1. La réduction d'impôt peut s'appliquer aux logements situés en zone B2 à la double condition suivante : la commune est caractérisée par des besoins particuliers en logement locatif, la commune a fait l'objet d'un agrément de l'État.

Niveau de performance énergétique du logement Pinel

Le logement doit respecter un niveau de performance énergétique globale en fonction du type d'acquisition.

Type de logement	Niveau de performance énergétique exigé	Date du permis de construire
Neuf ou à construire	Réglementation thermique RT 2012	A partir du 1er Janvier 2013
	Réglementation BBC RT 2005	Jusqu'au 31/12/2012
Nécessitant des travaux	Label HPE rénovation 2009 ou Label BBC rénovation 2009

Conditions liées au locataire Pinel

Identité du locataire : Le locataire doit remplir les conditions cumulatives suivantes :Ne pas être membre de votre foyer fiscal, mais possibilité d'être votre ascendant ou votre descendant.

Ressources du locataire : Les ressources annuelles du locataire ne doivent pas dépasser les plafonds suivants pour les baux conclus en 2014 : Les ressources à prendre en compte correspondent au revenu fiscal de référence de l'année 2012.

Conditions liées à la location

Habitation principale : Le logement doit être loué à usage d'habitation principale.

Date d'effet de la location : Le logement doit être loué au plus tard 1 an après l'achèvement de l'immeuble, ou de son acquisition si elle est postérieure.

Durée de la location : Le logement doit être loué pendant une durée minimum de 6 ans.

Plafonds de loyer Pinel : Le loyer mensuel ne doit pas dépasser, par m², charges non comprises, les plafonds suivants pour les baux conclus en 2014 :

 Plafonds mensuels de loyer au m²

Zone A bis	Zone A	Zone B1	Zone B2
16,72 €	12,42 €	10 €	8,69 €

 Ces plafonds varient en fonction de la surface du logement, par l'application d'un coefficient multiplicateur calculé selon la formule suivante : 0,7 + 19/S, dans laquelle S est la surface du logement. Le coefficient ainsi obtenu est arrondi à la 2ème décimale la plus proche et ne peut dépasser 1,2. Exemple : pour un logement acquis neuf de 40 m² situé en zone B1, le plafond au m² est de 10 € x (0,7 + 19/40) = 11,75 €. À noter : Ces plafonds de loyers peuvent être réduits pour tenir compte des particularités des marchés locatifs locaux.

Montant de la réduction d'impôt

Taux de la réduction Pinel

La réduction d'impôt est de 12 % du montant de l'investissement sur 6 ans.
La réduction d'impôt est de 18 % du montant de l'investissement sur 9 ans.
La réduction d'impôt est de 21% du montant de l'investissement sur 12 ans. 

Elle s'applique à 2 acquisitions maximum par an.

Plafonds de l'investissement

Pour bénéficier de la réduction d'impôt, l'investissement ne peut pas dépasser les plafonds suivants :

- plafond de 300 000 € par personne et par an,

- plafond de 5 500 € par m² de surface habitable,

- plafond s'appliquant à certains avantages fiscaux. (Plafonnement global des niches fiscales à 10 000 €)

 Répartition de la réduction d'impôt sur la durée de l'investissement

La réduction d'impôt est répartie sur 6 ou 9 ou 12 années. Par exemple, pour un investissement de 300 000 € sur 12 ans, la réduction d'impôt totale est de 63 000 € soit 6000 € par an pendant 9 ans et 3000 € par an pendant les 3 ans supplémentaires

Déclaration fiscale loi Pinel

Les obligations déclaratives (délais, formulaires,..) seront précisées ultérieurement, dès parution des textes concernés.
Formulaire CERFA 2044 spe - Formulaire CERFA 2042

Zones géographiques des communes éligibles au dispositif Pinel

 

Zone A bis	Zone A	Zone B1	Zone B2 (zone éligible sous conditions)
Paris + 29 communes	Paris, certaines communes d'Île-de-France, Lyon, Marseille, Montpellier et certaines communes de la Côte d'Azur	Villes de plus de 250.000 habitants, certaines communes d'Île de France et de Côte d'Azur, DOM, Corse	Villes de plus de 50.000 habitants, certaines communes littorales ou frontalières, pourtour d'Île-de-France

 ZONE A

34 - Hérault

Assas, Castelnau-le-Lez, Clapiers, Fabrègues, Grabels, Jacou, Juvignac, La Grande-Motte, Lattes, Lavérune, Le Crès, Mauguio, Montferrier-sur-Lez, Montpellier, Palavas-les-Flots, Pérols, Prades-le-Lez, Saint-Clément-de-Rivière, Saint-Gély-du-Fesc, Saint-Jean-de-Védas, Saint-Vincent-de-Barbeyrargues, Saussan, Teyran, Vendargues, Villeneuve-lès-Maguelone.

ZONE B1

30 - Gard

Aigues-Mortes, Aigues-Vives, Aimargues, Aubais, Aubord, Beauvoisin, Bernis, Bezouce, Boissières, Bouillargues, Cabrières, Caissargues, Calvisson, Caveirac, Codognan, Fourques, Gallargues-le-Montueux, Garons, Générac, Langlade, Le Grau-du-Roi, Les Angles, Manduel, Marguerittes, Milhaud, Mus, Nages-et-Solorgues, Nîmes, Poulx, Pujaut, Redessan, Rochefort-du-Gard, Rodilhan, Saint-Dionisy, Saint-Gervasy, Uchaud, Vergèze, Vestric-et-Candiac, Villeneuve-lès-Avignon.

31 - Haute-Garonne

Aucamville, Aussonne, Auzeville-Tolosane, Auzielle, Balma, Beaupuy, Beauzelle, Belberaud, Blagnac, Brax, Bruguières, Castanet-Tolosan, Castelginest, Castelmaurou, Cépet, Colomiers, Cornebarrieu, Cugnaux, Daux, Deyme, Eaunes, Escalquens, Fenouillet, Fonbeauzard, Fonsorbes, Fontenilles, Frouzins, Gagnac-sur-Garonne, Gratentour, La Salvetat-Saint-Gilles, Labarthe-sur-Lèze, Labastide-Saint-Sernin, Labège, Lacroix-Falgarde, Lapeyrouse-Fossat, Launaguet, Lauzerville, Léguevin, Lespinasse, L'Union, Mervilla, Mondonville, Montberon, Montrabé, Muret, Péchabou, Pechbonnieu, Pechbusque, Pibrac, Pin-Balma, Pinsaguel, Pins-Justaret, Plaisance-du-Touch, Pompertuzat, Portet-sur-Garonne, Quint-Fonsegrives, Ramonville-Saint-Agne, Roques, Roquettes, Rouffiac-Tolosan, Saint-Alban, Saint-Geniès-Bellevue, Saint-Jean, Saint-Jory, Saint-Loup-Cammas, Saint-Orens-de-Gameville, Saint-Sauveur, Saubens, Seilh, Seysses, Toulouse, Tournefeuille, Vieille-Toulouse, Vigoulet-Auzil, Villate, Villeneuve-Tolosane.

34 - Hérault

Agde, Baillargues, Balaruc-les-Bains, Balaruc-le-Vieux, Castries, Cournonsec, Cournonterral, Frontignan, Gigean, Lunel, Lunel-Viel, Marseillan, Marsillargues, Mèze, Mireval, Montbazin, Pignan, Portiragnes, Saint-Aunès, Saint-Brès, Saint-Geniès-des-Mourgues, Saint-Georges-d'Orques, Saint-Just, Saint-Mathieu-de-Tréviers, Saint-Nazaire-de-Pézan, Sauvian, Sérignan, Sète, Sussargues, Vias, Vic-la-Gardiole, Villetelle.

66 - Pyrénées-Orientales

Argelès-sur-Mer, Canet-en-Roussillon, Elne, Latour-Bas-Elne, Le Barcarès, Perpignan, Saint-Cyprien, Saint-Laurent-de-la-Salanque, Villeneuve-de-la-Raho.

84 - Vaucluse

Althen-des-Paluds, Aubignan, Avignon, Beaumes-de-Venise, Bédarrides, Bédoin, Cadenet, Caderousse, Camaret-sur-Aigues, Caromb, Carpentras, Caumont-sur-Durance, Cavaillon, Châteauneuf-de-Gadagne, Cheval-Blanc, Courthézon, Entraigues-sur-la-Sorgue, Jonquerettes, Jonquières, La Bastidonne, La Tour-d'Aigues, Le Pontet, Le Thor, L'Isle-sur-la-Sorgue, Loriol-du-Comtat, Mazan, Modène, Monteux, Morières-lès-Avignon, Orange, Pernes-les-Fontaines, Pertuis, Piolenc, Robion, Saint-Didier, Saint-Saturnin-lès-Avignon, Sarrians, Sorgues, Taillades, Vedène, Velleron, Villelaure.

 

ZONE B2

11 - Aude

Armissan, Bages, Berriac, Carcassonne, Cazilhac, Coursan, Fleury, Gruissan, Leucate, Narbonne, Pennautier, Peyriac-de-Mer, Port-la-Nouvelle, Salles-d'Aude, Sigean, Vinassan.

30 - Gard

Alès, Anduze, Aramon, Bagard, Bagnols-sur-Cèze, Beaucaire, Bellegarde, Boisset-et-Gaujac, Cendras, Clarensac, Laudun-l'Ardoise, Le Cailar, Méjannes-lès-Alès, Orsan, Rousson, Saint-Christol-lès-Alès, Saint-Gilles, Saint-Hilaire-de-Brethmas, Saint-Jean-du-Pin, Saint-Julien-les-Rosiers, Saint-Laurent-d'Aigouze, Saint-Martin-de-Valgalgues, Saint-Nazaire, Saint-Privat-des-Vieux, Salindres, Saze, Tresques, Vauvert.

31 - Haute-Garonne

Castelnau-d'Estrétefonds

34 - Hérault

Bassan, Béziers, Boujan-sur-Libron, Bouzigues, Candillargues, Cers, Corneilhan, Lansargues, Lieuran-lès-Béziers, Lignan-sur-Orb, Loupian, Maraussan, Montady, Mudaison, Poussan, Valergues, Valras-Plage, Vendres, Villeneuve-lès-Béziers.

66 - Pyrénées-Orientales

Alénya, Bages, Baho, Baixas, Banyuls-sur-Mer, Bompas, Cabestany, Canohès, Cerbère, Céret, Claira, Collioure, Corneilla-del-Vercol, Espira-de-l'Agly, Le Boulou, Le Soler, Millas, Montescot, Palau-del-Vidre, Peyrestortes, Pézilla-la-Rivière, Pia, Pollestres, Port-Vendres, Rivesaltes, Saint-André, Sainte-Marie, Saint-Estève, Saint-Féliu-d'Amont, Saint-Féliu-d'Avall, Saint-Hippolyte, Saint-Nazaire, Saleilles, Théza, Thuir, Torreilles, Toulouges, Villelongue-de-la-Salanque, Villeneuve-la-Rivière.

84 - Vaucluse

Crillon-le-Brave, La Roque-sur-Pernes, Le Beaucet, Maubec, Saint-Hippolyte-le-Graveyron, Saint-Pierre-de-Vassols, Saumane-de-Vaucluse, Vacqueyras.